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  • Photo du rédacteurOlivier Canameras

LES LOYERS IMPAYES

Entre la crise énergétique, l’inflation débridée et les risques sur le pouvoir d’achat des ménages, le sujet épineux des impayés de loyers revient en force dans l’actualité.

Pour autant, alors qu’a débuté la trêve hivernale, cette période qui court du 1er novembre au 31 mars de chaque année et pendant laquelle les locataires ne peuvent plus être expulsés de leur logement, des professionnels du secteur avertissent de difficultés croissantes dans le recouvrement des loyers. Le risque locatif est-il en train de monter ? Des parades sont-elles possibles côté propriétaires bailleurs ?

1. Les impayés de loyers augmentent-ils ?

Les derniers résultats de l’Observatoire national des impayés locatifs ne montrent pas d’augmentation majeure des impayés. « Il n’y a pas eu de hausse générale du nombre d’impayés dans le parc privé comme dans le parc social depuis le mois de juin », affirme dans un communiqué le ministère du logement. En dépit des craintes liées à l’explosion des factures énergétiques et à l’inflation galopante, jusque-là, « le taux d’impayés se maintient à un niveau constant, conforme à la normale. »

Un facteur explicatif tiendrait à la politique « airbag » des pouvoirs publics pour maintenir le pouvoir d’achat des Français . Pour Olivier Klein, ministre délégué à la Ville et au Logement : « Le bouclier tarifaire mis en place par le gouvernement, pour les charges individuelles comme collectives, protège les locataires et leur permet d’assurer le paiement des charges et des loyers. Aussi, l’impact de la hausse des coûts de l’énergie n’était pas encore perceptible en 2022. »

Ce constat plutôt rassurant est conforme aux précédents résultats de l’observatoire mis en place au début de la crise sanitaire. En effet, dès avril 2020, pour mieux cerner l’évolution des impayés de loyer, la délégation interministérielle à l’hébergement et à l’accès au logement (Dihal) avait commencé des échanges entre les professionnels du secteur du logement sur ce sujet. Ce qui a abouti, en novembre 2020, à la création dudit observatoire alors piloté par Emmanuelle Wargon, ministre du Logement.

Toutefois, alors que les craintes sur le choc inflationniste restent élevées pour 2023, le ministère du logement n’écarte pas le risque d’une montée des impayés. « Nous allons rester très vigilants lors du prochain appel de charges au premier semestre 2023 », précise Olivier Klein.

Des professionnels de l’immobilier avertissent de premiers signes d’un dérèglement en la matière . C’est le cas de l’Union des propriétaires immobiliers (UNPI), qui souligne « selon notre propre enquête réalisée entre mai et septembre 2022 auprès de nos adhérents, que nous avons communiquée à Olivier Klein, les impayés de loyers et de charges locatives sont depuis juillet en progression de 1 % à 2 % par mois. »

La difficulté d’appréhender la réalité du risque locatif réside aussi dans la définition de ce qu’est un impayé de loyers. « L’Observatoire se fonde sur du déclaratif, souligne Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers (IMSI). En réalité, personne n’est capable aujourd’hui de définir et de mesurer le sujet. A partir de quand peut-on dire qu’il y a un impayé de loyer ? Pour certains ce sera dès la première lettre de relance, pour d’autres au bout de plusieurs semaines de non-paiement … ».

2. Quels recours face aux impayés de loyers ?

Avant tout, le bailleur doit agir vite et, dès le premier mois d’impayé, prendre contact avec son locataire afin de rechercher une solution amiable. Les tentatives de médiation sont à privilégier car la procédure pour recouvrer les sommes dues et qui peut conduire jusqu’à l’expulsion est complexe, longue – entre un an et deux ans ! – et coûteuse.

Si sa propre capacité financière le lui permet, car rien ne l’y oblige, le propriétaire peut proposer un plan d’apurement à son locataire. Il s’agit d’un accord amiable qui prévoit un étalement du remboursement de la dette sur quelques mois.

Plusieurs filets de secours peuvent être actionnés. Dans le cas où une personne ou un organisme s’est porté caution pour son locataire au moment de la signature du bail, comme la Garantie Visale [caution gratuite pour les locataires en mal de garants mise en place par Action Logement], le bailleur a intérêt dès le premier incident de paiement à informer la caution, laquelle devra être saisie si les circonstances empirent.

Si le locataire bénéficie d’une aide au logement, son propriétaire peut demander que ces sommes lui soient versées directement pour couvrir une partie des dettes. En contrepartie, le bailleur doit justifier de la signature d’un plan d’apurement avec son locataire.

Un locataire en grandes difficultés peut aussi obtenir une aide du FSL. Cette aide sera versée directement au bailleur.

Si ce dernier a contracté une assurance, garantie des impayés de loyers (GLI) – ce qui est recommandé – , il doit prévenir son assureur dans les conditions et le délai prévus par le contrat. En général, celui-ci court pendant quarante-cinq jours à partir du premier impayé.

Le plus sûr est de souscrire une GLI auprès d’un assureur ou administrateur de bien car les procédures d'expulsion sont longues et inefficaces.


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